前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。同时，根据：《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）文件的规定：

（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（2）自用的地下建筑，按以下方式计税：①工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值（陕西省规定比例为50%）。

应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-（10%－30%）〕×1.2％（陕西省规定比例为20%）。

②商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80％作为应税房产原值（陕西省规定比例为70%）。

应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-（10%－30%）〕×1.2％（陕西省规定比例为20%）。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政地方税务部门在上述幅度内自行确定。

③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

9、我公司租赁的房屋（对方已经开具房租发票给我们）租赁费为150万，因经营情况变化，现在对外转租200万，租赁方需要我们开具发票，请问我们可以到税务局代开房租发票吗？需要缴纳营业税和房产税吗？

答：根据《房产税暂行条例》第二条的规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因而对转租人取得的转租收入不用缴纳房产税。但是，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条的规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。因而纳税人取得的转租收入应全额计算缴纳营业税。不需要缴纳房产税。

第八部分土地增值税

1、我和同一小区的业主想交易过户一个本小区的有产权的地下车位，我们之间的交易是否需要缴纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。

根据《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》西地税发〔2010〕235号第十七条对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号第七条第四款规定旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

出售旧房及建筑物土地增值税的计算方法：

（1）计算评估价格。评估价格=重置成本价*成新度折扣率。（2）汇集扣除项目金额。（3）计算增值率。（4）依据增值率确定适用税率。（5）依据适用税率计算应纳税额。

因此，转让地下车位应缴纳土地增值税，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确认转让房地产的收入，并按照上述计算方法征收土地增值税。

2、公司为工程单位，名下有4套房产，均为当时开发商抵工程款所得，如果现在要转让，是否需要缴纳土地增值税？如果缴纳，如何计算税率？目前没有当时的土地取得成本，是否可以按合同价款的1%计算？

答：一、房产转让需要缴纳土地增值税。

二、土地增值税的计算公式：

（1）计算增值额：增值额=收入额-扣除项目金额

（2）计算增值率：增值率=增值额除以扣除项目金额*100%

（3）确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数

三、土地增值税税率：

增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%，速算扣除系数（%）为0；

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%，税率为40%，速算扣除系数（%）为5；

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%，税率为50%，速算扣除系数（%）为15；

增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%，速算扣除系数（%）为35；

四、土地增值税扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目

根据您所述情况，开发商抵工程款所得，房产转让不扣除土地取得成本，应用收入额减去购买房产价款及相关税金。

3、房地产开发企业土地增值税政策相关文件号？房地产开发企业企业现在所得税政策相关文件号？

答：（1）房地产企业土地增值税方面主要地方政策文件：

《西安市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（西地税发〔2013〕23号）；

西安市地方税务局关于印发《西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法》的通知（西地税发〔2008〕196号）；

（2）房地产开发企业现在所得税方面主要的地方政策文件：